开鲁县农村集体经营性建设用地入市管理办法

根据《财政部 自然资源部  关于印发<农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法>的通知》《内蒙古自治区农村集体经营性建设用地入市试点操作指南的通知》文件要求，开鲁县为全区10个试点之一。为高效推动试点工作实施，结合我县实际，制定本《管理办法》，具体内容如下：

一、目的与依据

为规范农村集体经营性建设用地入市行为，构建城乡统一的建设用地市场体系，保障农村集体经济组织和农民的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》，按照中共中央办公厅、国务院办公厅《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》（厅字〔2022〕34号）和自然资源部办公厅印发的《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》（自然资办函〔2023〕364号）及自治区自然资源厅《内蒙古自治区集体经营性建设用地入市试点操作指南》（内自然资字〔2023〕165号）等法律和政策文件，结合我县实际，制定本实施方案。本办法制定的目标是以同区域、同地、同价、同权、同责为导向宗旨，稳步加快健全城镇和农村统一的建设用地规范市场，逐步建立完善的农村集体经营性建设用地入市制度流程。

二、相关定义

1.本办法所指的农村集体经营性建设用地，是指国土空间规划确定为商业、办公、工业等经营性用途（商品住宅除外），并经依法登记的集体经营性建设用地。

2.集体经营性建设用地入市，是指在集体经营性建设用地所有权不变的前提下，使用权按照依法、自愿、公平、公开的原则，以有偿方式发生转移的行为。

三、适用范围

1.中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和自然人，除法律、法规另有规定外，均可依照本规定取得集体经营性建设用地使用权进行开发、利用、经营。

2.县自然资源局应当按照本办法和其他有关规定，负责做好本行政区域内的集体经营性建设用地入市工作。发改委、财政局、税务局、住建局、农牧局、民政局、政数局、市生态环境局开鲁县分局等相关部门配合做好有关工作。

四、基本原则

1.坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线。紧盯“三项负面清单”，不能通过农用地转为新增建设用地入市，不能把宅基地纳入入市范围，符合入市条件的土地不能搞商品住宅开发。

2.坚持规划引领和用途管制。按照国土空间总体规划，以整体区域发展为目标，统筹空间布局，合理确定入市范围、规划布局、用地类型和产业业态，严格国土空间用途管制要求，严格按照规划许可使用土地。

3.坚持同地同价同权同责的管理制度，应在符合权属清晰、规划、用途管制以及依据城乡建设用地基准地价前提下，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同价同权同责，在城乡统一的建设用地市场中交易。应遵循公开、公平、公正和诚信原则，实行有偿、有期限、可入市的使用制度。

4.坚持做好权益分配及保护机制，建立健全农村持续发展和农民持续增收机制，以及农民参与、共建共享的利益分配机制，处理好土地增值收益分配关系，充分发挥市场的决定性作用。

五、入市程序

（一）入市范围

农村集体建设用地存量用地是指2009年以前已经形成并经第二次全国土地调查为建设用地和2022年12月31日前报批回来农村建设用地。

国土空间总体规划确定为工业、商业、采矿用地等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用。

村内闲置地、废弃的公益性事业用地，经规划调整后确定为经营性用途的可以入市交易。

（二）入市条件

农村集体经营性建设用地入市地块应当符合以下要求：一是产权明晰、无权属争议；二是未被司法机关、行政机关限制土地权利；三是符合村庄规划；四是符合国民经济和社会发展规划、生态环境保护规划；五是符合国家和本地产业政策、环保政策，具备开发条件；六是无违法用地行为。

（三）集体经营性建设用地入市的途径

1.直接入市。依法取得、符合规划的集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件，明确就地直接使用的，可直接入市。

2.整治后入市。探索农村零星、分散的集体经营性建设用地，可在确保耕地数量不减少、质量有提高的前提下，由集体经济组织根据国土空间规划先复垦后异地调整入市。

（四）入市主体（出让人）

入市主体即出让人，是代表其所有权的农民集体，可由集体经济组织代表农民集体行使所有权。未设立农村集体经济组织的，村民委员会可以依法代行农村集体经济组织的职能。

受让人包括境内外的自然人、法人和其他组织。

（五）入市方式

农村集体经营性建设用地可按出让、租赁、作价出资（入股）等有偿使用方式入市。依法取得的农村集体经营性建设用地使用权，在使用期限内可以转让、出租、抵押。

农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）最高年限参照国有建设用地按以下用途确定：

1.工业、仓储、采矿用地50年；

2.商业、旅游等用地40年。

农村集体经营性建设用地使用权以租赁方式入市的，最低租赁期限不少于5年，最高租赁期限不得超过20年。

鼓励工业用地弹性出让。可采用弹性年期出让、长期租赁、先租后让、租让结合方式供应。

（六）入市程序

1.提出入市申请。入市实施主体向属地人民政府和县自然资源主管部门提交书面入市申请，并提供相关申请资料。县自然资源主管部门应当依据国土空间规划提出拟出让、出租的农村集体经营性建设用地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等。申请资料应包括：

（1）入市申请书；

（2）集体经营性建设用地入市决议。

2.入市地价评估。入市主体聘请有资质的专业机构对土地进行价格评估，并由评估机构出具《土地估价报告》。《土地估价报告》由报告出具方向县自然资源主管部门履行备案程序，取得备案号后提交委托方。参照基准地价等政府公示价格，参考土地估价专业评估机构的评估结果，研究确定入市标底或底价的定价规则。

3.编制入市方案。入市主体或入市实施主体依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体经营性建设用地出让、出租等入市方案。

入市方案需要经集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上成员代表同意，并在本集体经济组织所在地公示无异议后，形成入市书面决议，在出让、出租前不少于十个工作日报县人民政府。作为后续申请入市、拟订合同和投资发展监管协议的依据，并作为政府有关部门受理、审批入市的要件。

土地入市方案应包括：

（1）土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求；

（2）拟入市宗地的有偿使用方式、使用年限；

（3）拟入市宗地的入市交易方式；

（4）拟入市宗地的入市价格；

（5）拟入市宗地的入市收益分配方案；

（6）拟入市宗地的入市主体、委托入市实施主体；

（7）入市双方的权利义务及违约责任，期限届满时集体经营性建设用地使用权及地上建筑物的处置方案等；

（8）其他需要集体决策的内容。

4.入市方案核对。入市申请、入市决议、入市方案等规定的材料由入市主体或入市实施主体报属地人民政府审核后，县自然资源局根据属地人民政府意见，召集相关部门进行联审，具体审核拟入市宗地是否履行民主决策程序，是否符合国土空间规划和用途管制、生态环境保护、产业准入要求、收益分配原则，是否具备入市条件。经审查符合条件的，由县自然资源局出具会议纪要，入市方案报县政府审批。对审查意见内容发生变化的，应重新组织相关部门审查。

5.公开交易。入市主体或入市实施主体与公共资源交易中心签订委托书，委托代理入市公开交易等有关事项。

6.签订合同和监管协议。集体经营性建设用地入市交易双方应于签订《交易成交确认书》之日起10个工作日内，签订《集体经营性建设用地使用权出让（租赁、作价出资）合同》（以下简称合同）和《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》（以下简称监管协议）。

7.不动产登记。受让人支付地价款及缴纳相关税费后，办理不动产登记；有地上建筑物的，同时申请登记。办理不动产登记时，应向县不动产登记交易中心提交土地登记申请书、申请人身份证明材料、合同、地价款、监管协议、土地增值收益调节金缴纳证明等资料。

六、收益管理

（一）集体经营性建设用地入市，应承担相应的基础设施建设等开发成本，在试点期间以向县人民政府缴纳土地增值收益调节金的方式履行相应义务。集体经营性建设用地使用权发生出让、租赁、作价出资（入股）和转让等交易行为的，应当按照规定缴纳土地增值收益调节金。

（二）农村集体经营性建设用地入市净收益是指农村集体经营性建设用地入市环节的交易总价款扣除土地增值收益调节金、取得成本和土地开发支出等相关费用后的收益，以及农村集体经营性建设用地使用权转让环节的转让收入扣除土地增值收益调节金、取得成本和土地开发支出后的收益。

县农牧局会同有关部门，按照农村集体资金资产资源管理的有关规定，制定农村集体经营性建设用地入市净收益分配管理指导意见，将入市收益纳入农村集体资产统一管理，保障收益的合理分配。在净收益分配指导意见出台之前，入市净收益由县财政拨入所属地专用账户，资金使用由村集体向所属地政府申请，经所属地政府批准后使用。入市收益主要用于社会保障、基础设施完善和农村公共服务提升等公益事项。

（三）农村集体经济组织获得的集体经营性建设用地入市收益，归农村集体经济组织所有，纳入农村集体资产统一管理。农民集体使用所得的入市收益，应按照《内蒙古自治区农村牧区集体经济组织资金资产资源管理制度（试行）》有关规定，依法履行民主决策程序。集体内部使用入市收益时，应兼顾集体和成员个人利益。

（四）农村集体经济组织应当单独设立明细科目统一核算管理，资金使用情况向本集体经济组织成员公开，并接受乡镇人民政府监督。

七、法律责任

（一）集体经营性建设用地使用权入市违反本办法的规定交易的，自然资源部门不得为其办理规划许可和土地登记手续，相关部门不得办理审批许可手续。

（二）国家工作人员在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，造成集体资产流失的，将依法追究法律责任。

（三）农村集体经济组织经营管理者，在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益，将依法追究法律责任。

八、附则

（一）本办法实施之前已流转的集体经营性建设用地，在尊重原土地使用者意愿的前提下，按照自愿协商的原则，可参照现行试点政策进行规范。

（二）农村集体经营性建设用地入市增值收益调节金征收和使用管理由县财政局另行制定。农村集体获得的农村集体经营性建设用地入市收益的内部使用由县农牧局另行制定。

（三）本办法自发布之日起施行。